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mars 18, 2020 Par bourse 0

Ce que vous devez savoir si vous investissez dans l'immobilier californien

La Californie est toujours différente, d'une certaine manière, elle est toujours meilleure ou pire que le reste du pays.

Cette année, il y a deux Californies. Celui qui n'est pas très différent du reste du pays et celui dans lequel les marchés immobiliers doivent être surveillés très attentivement parce que les prix des maisons entrent en territoire de bulle.

Nous utilisons les données du Local Market Monitor pour construire un tableau montrant la division. La moitié supérieure répertorie neuf marchés où les prix des logements sont supérieurs de 25% ou plus au prix du "revenu", un prix calculé étroitement lié au revenu local qui a été un prédicteur infaillible des bulles. Les marchés surévalués sont toujours de nouveau en ligne avec le prix du "revenu", stagnant parfois à mesure que le prix du "revenu" se redresse, chutant parfois fortement de deux à trois ans de suite.

Local Market Monitor, Inc.

La raison pour laquelle ces marchés sont si surévalués, bien sûr, est que les économies locales ont créé une demande de logements beaucoup plus rapide que les constructeurs ne peuvent produire une nouvelle offre. Dans la région de la baie, la forte demande est due au développement rapide des industries technologiques, d'autant plus qu'elles produisent de nombreux emplois bien rémunérés. Dans la région de Los Angeles, où les prix moyens des maisons sont beaucoup plus bas, le manque de construction au cours de la dernière décennie est le principal problème.

Un ralentissement de l'économie nationale, qui, je pense, est très probable au cours des deux prochaines années, affectera davantage les marchés où les prix sont plus élevés. Dans la région de la baie, les entreprises élimineront les ingénieurs à prix élevé, ce qui aura le plus grand effet sur l'immobilier à prix plus élevé. Dans les angesLes emplois seront touchés plus généralement, mais l'immobilier ressentira le plus d'effet sur les marchés résidentiels périphériques comme Riverside-San Bernardino.

Alors, que devez-vous faire sur ces marchés hors de prix? Notre capacité à prédire le moment exact de l'effondrement d'un marché n'est pas très bonne, vous devriez donc penser davantage à gérer votre risque maintenant au lieu de planifier vos mouvements plus tard. Si vous songez à vendre des propriétés, pensez le plus tôt possible. Si vous avez fait un investissement à long terme et que vous pouvez supporter une baisse des prix, ne vous inquiétez pas trop. Si vous modifiez les propriétés, raccourcissez votre horizon temporel. Si vous investissez dans des propriétés locatives, évitez le haut de gamme.

Pour une vraie bulle, je suis plus préoccupé par San Francisco elle-même, qui est déjà très surfaite, et par une hausse des prix de 14% l'année dernière, San José, où la croissance de l'emploi reste très élevée, et Riverside -San Bernardino, qui est toujours la queue du chien de Los Angeles.

Les 11 marchés situés dans la moitié inférieure du tableau ne sont pas à l'abri d'une baisse de la demande, mais les risques sont moindres, offrant aux investisseurs un plus large éventail d'options.

À l'exception de Santa María, tous ont une croissance de l'emploi égale ou supérieure à la moyenne nationale. Et les prix des maisons au cours de la dernière année ont augmenté entre 5% et 11%. Ce sont des signes d'une bonne croissance de la demande de logements, tant que les prix des logements ne dépassent pas 20%.

Sur ces marchés, un ralentissement n'affectera pas beaucoup les prix des maisons, vous pouvez donc faire presque n'importe quel type d'investissement: réhabilitation de réadaptation, locations unifamiliales, division de maisons unifamiliales en locations multi-logements, immeubles de placement, appartements.

À Stockton, Modesto et Salinas, où la demande est partiellement liée à la région de la baie, c'est pourquoi les prix ont fortement augmenté, les investisseurs devraient s'en tenir aux loyers dans la «fourchette de location cible», qui va de le loyer mensuel moyen jusqu'à environ 25% plus élevé. C'est là que se trouve la plus forte concentration de locataires, une considération importante lorsque la demande diminue.

Et dans les marchés où la croissance de l'emploi a le plus ralenti (Salinas, Modesto, Sacramento, Santa Maria), les investisseurs locatifs devraient se limiter à des emplacements résistants à la récession à proximité des universités, des centres médicaux, des centres commerciaux, des bureaux du gouvernement.

La Californie est toujours une terre d'opportunités, mais aussi une terre de boom et de récession. Cette année, les investisseurs peuvent encore y trouver des opportunités, mais doivent soigneusement vérifier les risques.