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mars 28, 2020 Par bourse 0

Investissez dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier est l'une des plus anciennes formes d'investissement, car elle existe depuis les premiers jours de la civilisation humaine. Avant les marchés boursiers modernes, l'immobilier est l'une des cinq classes d'actifs de base que chaque investisseur devrait sérieusement envisager d'ajouter à son portefeuille pour les avantages uniques des flux de trésorerie, de la liquidité, de la rentabilité, des taxes et de la diversification qu'il offre. Dans ce guide d'introduction, nous vous guiderons à travers les bases de l'investissement immobilier et discuterons des différentes façons d'acquérir ou de devenir propriétaire d'investissements immobiliers.

Tout d'abord, commençons par les bases: Qu'est-ce que l'investissement immobilier?

Qu'est-ce que l'investissement immobilier?

L'investissement immobilier est une large catégorie d'activités d'exploitation, d'investissement et financières axées sur l'obtention d'argent provenant d'immobilisations corporelles ou de flux de trésorerie liés d'une manière ou d'une autre à des immobilisations corporelles.

Il existe quatre façons principales de gagner de l'argent dans l'immobilier:

  1. Appréciation de l'immobilier: C'est lorsque la propriété augmente en valeur. Cela peut être dû à un changement dans le marché immobilier qui augmente la demande de biens dans votre région. Cela pourrait être dû aux améliorations que vous avez apportées à votre investissement immobilier pour le rendre plus attrayant pour les acheteurs ou les locataires potentiels. Cependant, l'appréciation de l'immobilier est un jeu compliqué.
  2. Revenu de trésorerie (loyer): Ce type d'investissement immobilier se concentre sur l'achat d'un bien immobilier, comme un immeuble à appartements, et son exploitation afin que vous puissiez collecter un flux de trésorerie de la location. Les revenus de trésorerie peuvent être générés par des immeubles d'appartements, des immeubles de bureaux, des logements locatifs, etc.
  3. Revenus liés à l'immobilier: Il s'agit des revenus générés par les courtiers et autres spécialistes de l'industrie qui gagnent de l'argent grâce aux commissions d'achat et de vente de propriétés. Il comprend également les sociétés de gestion immobilière qui peuvent maintenir un pourcentage des loyers en échange de la gestion quotidienne d'une propriété.
  1. Revenus d'investissements immobiliers auxiliaires: Pour certains investissements immobiliers, cela peut être une grande source de profit. Le revenu de placement immobilier auxiliaire comprend des choses comme les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou les buanderies dans les appartements à loyer modique. En effet, ils servent de mini-entreprises au sein d'un investissement immobilier plus important, vous permettant de gagner de l'argent à partir d'une collection de clients semi-captifs.

La manière la plus pure et la plus simple d’investir dans l’immobilier concerne le flux de trésorerie locations plutôt que appréciation. L'investissement immobilier se produit lorsque l'investisseur, également connu sous le nom de propriétaire, acquiert un bien corporel, qu'il s'agisse de terres agricoles brutes, d'un terrain avec une maison, d'un terrain avec un immeuble de bureaux, d'un terrain avec un entrepôt industriel ou d'un appartement.

Ensuite, il ou elle trouve quelqu'un qui veut utiliser cette propriété, connue sous le nom de locataireet conclure un accord. Le locataire a accès à l'immeuble, à l'utiliser sous certaines conditions, pour une période de temps spécifique et avec certaines restrictions, dont certaines sont établies dans les lois fédérales, étatiques et locales, et d'autres sont convenues dans le contrat de location ou de location. En contrepartie, le locataire paie la possibilité d'utiliser le bien immobilier. Le paiement qu'il envoie au propriétaire est appelé «loyer».

Pour de nombreux investisseurs, les revenus locatifs des investissements immobiliers ont un grand avantage psychologique sur les dividendes et l'intérêt d'investir dans des actions et des obligations. Ils peuvent conduire autour de la propriété, la voir et la toucher avec leurs mains. Ils peuvent le peindre dans leur couleur préférée ou engager un architecte et une entreprise de construction pour le modifier. Ils peuvent utiliser leurs compétences de négociation pour déterminer le taux de location, permettant à un bon opérateur de générer plus taux de capitalisationou "taux de capitalisation".

Parfois, les investisseurs immobiliers se trompent autant que les investisseurs boursiers pendant les bulles boursières, insistant sur le fait que les taux de capitalisation n'ont pas d'importance. Ne tombez pas dans le piège. Si vous pouvez évaluer correctement vos tarifs de location, vous devriez bénéficier d'un taux de rendement satisfaisant sur votre capital après avoir comptabilisé le coût de la propriété, y compris les réserves d'amortissement raisonnables, les impôts fonciers et les revenus, entretien, assurance et autres dépenses connexes. De plus, vous devez mesurer le temps nécessaire pour gérer l'investissement, car votre temps est l'actif le plus précieux que vous ayez – c'est la raison pour laquelle les investisseurs apprécient tant le revenu passif. (Une fois que votre patrimoine est suffisamment important, vous pouvez créer ou embaucher une société de gestion immobilière pour gérer les opérations quotidiennes de votre portefeuille immobilier pour un pourcentage des revenus locatifs, transformant les investissements immobiliers qui avait activement géré des investissements passifs.)

Quels sont les moyens les plus populaires pour une personne de commencer à investir dans l'immobilier?

Il existe une myriade de différents types d'investissements immobiliers qu'une personne pourrait envisager pour son portefeuille.

Il est plus facile de penser en termes de catégories principales dans lesquelles les investissements immobiliers entrent en fonction des avantages et des inconvénients uniques, des caractéristiques économiques et des cycles de location, des conditions de location typiques et des pratiques de courtage de type de propriété. L'immobilier est généralement classé dans l'un des groupes suivants:

  • Investissement immobilier résidentiel – Il s'agit de propriétés qui impliquent d'investir dans des biens immobiliers liés à des maisons ou des appartements dans lesquels vivent des individus ou des familles. Parfois, les investissements immobiliers de ce type comportent une composante de services commerciaux, tels que des logements avec assistance pour les personnes âgées ou des bâtiments à service complet pour les locataires qui souhaitent vivre une expérience luxueuse. Les baux durent généralement 12 mois, plus ou moins six mois de chaque côté, ce qui entraîne un ajustement beaucoup plus rapide aux conditions du marché que certains autres types d'investissements immobiliers.
  • Investissement immobilier commercial – Les investissements immobiliers commerciaux se composent principalement d'immeubles de bureaux. Ces baux peuvent être verrouillés pendant de nombreuses années, ce qui entraîne une épée à double tranchant. Lorsqu'un investissement immobilier commercial est entièrement loué avec des locataires à long terme qui ont accepté des taux de location élevés, le flux de trésorerie continue même si les taux de location sur des propriétés comparables baissent (tant que le locataire ne fait pas faillite). D'un autre côté, l'inverse est vrai: vous pourriez vous retrouver gagner beaucoup moins que les baux du marché dans un immeuble de bureaux parce que vous avez signé des baux à long terme avant que les taux de location n'augmentent.
  • Investissement immobilier industriel – Les propriétés qui relèvent de l'immobilier industriel peuvent comprendre des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des installations de fabrication et des usines de montage.
  • Investissement immobilier commercial – Certains investisseurs veulent avoir des propriétés comme des centres commerciaux, des centres commerciaux ou des centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent comprendre des magasins de détail, des salons de beauté, des restaurants et des entreprises similaires. Dans certains cas, les tarifs de location incluent un pourcentage des ventes au détail d'un magasin pour inciter le bailleur à faire tout son possible pour rendre le bien au détail attrayant pour les acheteurs.
  • Investissement immobilier à usage mixte – Il s'agit d'une catégorie générale pour lorsqu'un investisseur développe ou acquiert une propriété qui comprend plusieurs types d'investissements immobiliers mentionnés ci-dessus. Par exemple, vous pouvez construire un bâtiment à plusieurs étages avec des magasins et des restaurants au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages suivants et des appartements résidentiels aux étages restants.

Vous pouvez également participer au volet prêt de l'investissement immobilier en:

  • Posséder une banque qui souscrit des hypothèques et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des stocks. Lorsqu'un investisseur institutionnel ou individuel analyse les actions d'une banque, il est avantageux de prêter attention à l'exposition immobilière des prêts bancaires.
  • Souscription de prêts hypothécaires privés pour les particuliers, souvent à des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque supplémentaire, y compris peut-être une clause de crédit-bail sur option d'achat.
  • Investissez dans des valeurs intermédiaires, ce qui vous permet de prêter de l'argent à un projet immobilier que vous pourrez ensuite convertir en actions si vous ne payez pas. Celles-ci sont parfois utilisées dans le développement de franchises hôtelières.

Il existe des sous-spécialités de l'investissement immobilier qui comprennent:

  • Louez un espace afin que vous ayez peu de capital immobilisé dessus, améliorez-le, puis sous-louez ce même espace à d'autres pour des tarifs beaucoup plus élevés, créant des retours sur capital incroyables. Un exemple est une entreprise de bureau flexible bien gérée dans une grande ville où les travailleurs plus petits ou mobiles peuvent acheter du temps de bureau ou louer des bureaux spécifiques.
  • Acquisition de certificats de privilège fiscal. Il s'agit d'un domaine ésotérique d'investissement immobilier et ne convient pas aux investisseurs inexpérimentés ou inexpérimentés, mais qui, dans les bonnes circonstances, au bon moment et avec le bon type de personne, génère des rendements élevés pour compenser les maux de tête . et les risques encourus.

Fiducies de placement immobilier (FPI)

En plus de tout cela, vous pouvez réellement investir dans l'immobilier par le biais d'une fiducie de placement immobilier, ou FPI. Un investisseur peut acheter des FPI via un compte de courtage, Roth IRA ou tout autre compte séquestre d'une sorte. Les FPI sont uniques en ce sens que la structure fiscale dans laquelle elles opèrent a été créée sous l'administration d'Eisenhower pour encourager les petits investisseurs à investir dans des projets immobiliers qu'ils n'auraient pas pu se permettre autrement, tels que la construction de centres commerciaux ou d'hôtels. Les sociétés qui ont opté pour le traitement FPI ne paient pas d'impôt fédéral sur le revenu de leurs sociétés tant qu'elles suivent certaines règles, notamment l'obligation de distribuer 90% ou plus des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

Un inconvénient de l'investissement dans des FPI est que, contrairement aux actions ordinaires, les dividendes versés ne sont pas des «dividendes qualifiés», ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas profiter des faibles taux d'imposition disponibles pour la plupart des dividendes. Les dividendes des fiducies de placement immobilier sont plutôt imposés au taux personnel de l'investisseur. À la hausse, l'IRS a par la suite statué que les dividendes des FPI générés au sein d'un abri fiscal, comme un Rollover IRA, ne sont généralement pas soumis à l'impôt sur le revenu des entreprises non lié, vous pouvez donc être en mesure de les conserver dans un compte de retraite sans se soucier de la complexité fiscale, contrairement à une société en commandite principale.

(Si vous souhaitez en savoir plus sur ces valeurs uniques, commencez par consulter Investissements immobiliers via REIT, couvrant la liquidité, les actifs des FPI, comment utiliser les FPI pour votre avantage d'investissement immobilier, etc.)

Investissez dans l'immobilier grâce à l'accession à la propriété

Pour toutes les options d'investissement immobilier disponibles pour les investisseurs, la personne moyenne obtiendra sa première expérience immobilière immobilière de la manière traditionnelle – l'achat d'une maison.

Je n'ai jamais vu acquérir une maison de la même manière que la plupart de la société. Au lieu de cela, je préfère considérer la résidence principale d'une personne comme une combinaison d'utilité personnelle et d'évaluation financière, et pas nécessairement un investissement. Pour être plus direct, une maison n'est pas un investissement au même titre qu'un immeuble à appartements. Au mieux, et dans les circonstances les plus idéales, la stratégie la plus sûre est de considérer une maison comme un type de compte d'épargne forcée qui vous donne beaucoup d'utilisation personnelle et de joie tout en y résidant.

D'un autre côté, à l'approche de la retraite, si vous avez une vision globale de votre patrimoine personnel, la propriété directe d'un logement (sans aucune dette envers lui) est l'un des meilleurs investissements qu'une personne puisse faire. Non seulement le capital peut être mobilisé par le biais de certaines transactions, y compris les hypothèques inversées, mais les flux de trésorerie économisés en n'ayant pas à louer génèrent généralement des économies nettes: la composante de profit qui serait allée au propriétaire est effectivement laissée dans le propriétaire de poche. Cet effet est si puissant que, même dans les années 1920, les économistes tentaient de trouver un moyen pour le gouvernement fédéral de taxer les économies en espèces sur le loyer pour les propriétaires sans dettes, le considérant comme une source de revenu.

Cependant, il s'agit d'un type d'investissement différent, appelé «investissement stratégique». Si l'économie s'effondrait, tant que vous pouviez payer les taxes foncières et l'entretien de base, personne ne pourrait vous expulser de votre maison. Même si vous deviez faire pousser votre propre nourriture dans un jardin, il y a un niveau de sécurité personnelle qui compte. Il y a des moments où les rendements financiers sont secondaires à d'autres considérations plus pratiques. Quoi que vous fassiez, ne sacrifiez pas votre liquidité pour essayer de créer trop rapidement du capital sur vos investissements immobiliers, car cela peut conduire à un désastre (y compris la faillite).

Si vous épargnez pour acheter une maison, l'une des grosses erreurs que je vois est que les nouveaux investisseurs mettent leur argent en bourse, soit par le biais d'actions individuelles ou de fonds indiciels. Si vous avez la moindre chance d'avoir besoin de profiter de votre argent dans cinq ans ou moins, vous n'avez pas besoin d'être proche de la bourse. Au lieu de cela, vous devez suivre un mandat d'investissement connu sous le nom de préservation du capital. Ce sont les meilleurs endroits pour investir de l'argent que vous économisez pour l'acompte.

Quoi de mieux: investir dans l'immobilier ou investir dans des actions?

L'une des questions les plus courantes que je trouve concerne l'attractivité relative de l'investissement dans les actions par rapport à l'investissement dans l'immobilier. La version courte est qu'elle est quelque peu similaire à la comparaison de la crème glacée à la vanille et au chocolat. Ils sont différents et à mesure que votre valeur nette augmente, vous constaterez peut-être qu'ils ont tous deux un rôle à jouer dans votre portefeuille global. Votre personnalité influencera également votre décision, car certaines personnes sont plus orientées vers l'actionnariat ou l'immobilier, respectivement.

Risques d'investissement immobilier

Un pourcentage substantiel des rendements immobiliers est généré grâce à l'utilisation de l'effet de levier. Un bien immobilier est acquis avec un pourcentage du capital, le reste est financé par dette. Il en résulte un rendement du capital plus élevé pour l'investisseur immobilier; Mais si les choses tournent mal, cela peut entraîner la ruine beaucoup plus rapidement qu'un portefeuille d'actions ordinaires entièrement payées. (C'est vrai même si ce dernier a diminué de 90% dans un scénario de Grande Dépression, puisque personne ne pouvait le forcer à liquider).

C'est pourquoi les investisseurs immobiliers plus conservateurs insistent sur un ratio d'endettement de 50% ou, dans les cas extrêmes, sur des structures de capital à 100%, qui peuvent toujours produire de bons rendements si les actifs immobiliers ont été judicieusement sélectionnés. Le milliardaire Charlie Munger parle d'un de ses amis avant le crash immobilier de 2007-2009. Cet ami, un propriétaire très riche de Californie, a regardé autour de lui les évaluations élevées de ses propriétés et s'est dit: "Je suis plus riche que jamais. Je n'ai aucune raison de risquer pour le bien de plus. " Cet ami a vendu plusieurs de ses propriétés et a utilisé le produit pour rembourser la dette des autres qu'il considérait comme plus attrayantes. En conséquence, lorsque l'économie s'est effondrée, les marchés immobiliers étaient en crise, les gens perdaient leurs propriétés en raison de la forclusion et les stocks bancaires s'effondraient; il n'avait pas à se soucier de tout ça. Bien que les loyers aient diminué en raison des difficultés financières des locataires, tout était en excédent de trésorerie et armé de fonds de reconstitution, ce qui lui permettait de profiter d'acheter des actifs que tout le monde était obligé de vendre.

Arrêtez d'essayer de devenir riche si vite et contentez-vous de le faire de la bonne façon. Vous aurez beaucoup moins de stress dans votre vie et cela peut être très amusant.

Quelques réflexions finales sur l'investissement immobilier

Bien sûr, ce n'est que le début de votre voyage pour comprendre le sujet, car nous avons à peine effleuré la surface. Investir dans l'immobilier nécessite des années de pratique, d'expérience et d'expérience pour vraiment apprécier, comprendre et maîtriser.

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