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mars 26, 2020 Par bourse 0

Qui a cassé le marché hypothécaire et quand sera-t-il réparé?

Je ferai de mon mieux pour parler aux consommateurs et à l'industrie hypothécaire à ce sujet. Cela affecte tout le monde. Dans cet esprit, voici une liste de questions que les initiateurs de prêts ont posées. Les consommateurs ne connaissent peut-être pas tous les termes, mais le reste de cet article parlera à tout le monde.

  • Pourquoi tant de prêteurs non-QM augmentent-ils les taux ou rejettent-ils les nouvelles demandes?
  • Pourquoi ne puis-je pas retirer de l'argent sans QM ou Jumbo en ce moment? Ou pas propriétaire, LTV élevé, FICO faible?
  • Pourquoi mes taux de FHA / VA sont-ils soudainement terribles?
  • Pourquoi est-ce que je vois soudainement des hits MASSIVE pour certaines combinaisons FICO / LTV?
  • Pourquoi est-ce que j'entends soudainement plus que ce que j'entends depuis 2008 que les prêteurs pourraient avoir des ennuis?
  • Pourquoi les prêteurs modifient-ils les taux au jour le jour?
  • Pourquoi les différents prêteurs sont-ils si séparés les uns des autres en termes de ce qu'ils citent?

L'industrie hypothécaire, comme bien d'autres, fait face à plus d'un problème à l'heure actuelle. Et comme dans de nombreuses autres industries, les problèmes découlent de l'ajustement économique le plus rapide jamais observé dans le monde, et non d'une faute inhérente ou d'une mauvaise gestion. Donc, si vous entendez quelqu'un comparer 2020 à 2008 et laisser entendre que le marché hypothécaire est mauvais ou mauvais d'une manière ou d'une autre, vous vous trompez. Les gens adorent devenir fous de choses sérieuses. Et les choses sont vraiment sérieuses.

Il s'agit d'un problème multiforme avec deux composants principaux:

  1. Perturbations générales du marché causées par les coronavirus et
  2. Les conséquences imminentes du marché hypothécaire découlant du projet de loi sur les aides en cas de catastrophe qui sera bientôt adopté (qui est malheureusement également connu sous le nom de "loi de relance").

Partie 1. Perturbations générales du marché causées par le coronavirus

Si vous voulez vraiment lire un peu, mes newsletters fournissent une bonne base pour cela. Voici la plus récente. Vous avez déjà entendu parler de pertes massives de stocks en février et mars. Cela a coïncidé avec des gains massifs sur le marché obligataire. Les prêts hypothécaires font partie du marché obligataire et les bénéfices signifient généralement des taux plus bas.

En fait, le marché obligataire s'est tellement amélioré qu'il était trop bon pour le côté hypothécaire du marché obligataire. "Comment les taux pourraient-ils être trop bas?" vous vous demanderez

Les investisseurs qui achètent des prêts hypothécaires prévoient de gagner de l'argent avec des intérêts payés au fil du temps. Ils paient d'avance le droit de percevoir cet intérêt. Si le prêt est remboursé plus tôt que prévu (en raison de la baisse rapide des taux et du refinancement), ils perdent de l'argent ou gagnent simplement beaucoup moins que prévu. Tant que le risque d'une poursuite effrénée du raffinement demeure élevé, les prêteurs continuent d'hésiter à payer ce qu'ils paieraient normalement pour les hypothèques. Cela fait grimper ou rester stable les taux, alors même que d'autres indicateurs de taux à long terme, tels que les rendements des bons du Trésor à 10 ans, tombent à des creux records.

Pour être juste, les taux hypothécaires ont également atteint des creux records, mais pas de manière aussi convaincante que les bons du Trésor. De plus, ces faibles taux ont entraîné le plus grand bond hebdomadaire de la demande de refinancement, et rappelez-vous, ce n'est pas bon pour les évaluations hypothécaires (et donc pas bon pour les taux). En plus du retrait des investisseurs hypothécaires en raison des craintes de refi, l'ensemble du marché financier tentait désespérément de vendre autant que possible pour lever des fonds.

Il ne s'agit pas de "lever des fonds" dans le sens de lever des fonds pour une nouvelle entreprise. Il s'agit d'un repositionnement d'actifs en réponse à une crise. Actions, obligations, peu importe … Tout comporte un certain degré de risque et rien de tout cela ne peut être utilisé comme capital quotidien au même titre que l'argent liquide. Urgence massive du marché économique et financier mondial? Les investisseurs commencent à agir comme ce gars du cinquième élément.

de l'argent

La thésaurisation et la peur du refi signifiaient que les investisseurs hypothécaires avaient deux bonnes raisons de vendre, et encore une fois, lorsqu'ils vendent, les taux augmentent. C'est pourquoi les taux hypothécaires ont augmenté au taux le plus rapide de l'histoire il y a 2 semaines, même si les rendements du Trésor à 10 ans se sont maintenus à des niveaux qui ont convaincu de nombreux emprunteurs avisés que les prêts hypothécaires devraient être bien meilleurs.

Un phénomène de marché appelé «appel de marge» a ajouté en particulier à la volatilité du marché hypothécaire. Cela fait référence aux grands prêteurs et à leurs partenaires commerciaux qui essaient constamment de régler leur grand livre les uns avec les autres pour maximiser les liquidités disponibles. Lorsque les prix des obligations baissent rapidement, ce sont les prêteurs qui demandent de l'argent aux concessionnaires. Plus le mouvement des obligations est important, plus les demandes de liquidités des entités chargées du financement hypothécaire sont importantes.

Tout cela a ajouté à une menace majeure pour la capacité du marché obligataire à fournir du crédit. C'est une façon compliquée de dire que les particuliers, les entreprises et les banques risquent de ne pas avoir l'argent dont ils seraient autrement habitués. Supposons que vous rénoviez votre maison avec une carte de crédit et espériez ensuite obtenir rapidement un refinancement pour rembourser la dette, mais en raison de la crise de trésorerie sur le marché obligataire, votre prêt était attendu depuis longtemps ou pas possible du tout. Maintenant, vous verriez des paiements d'intérêts élevés au minimum. Ce n'est peut-être pas un gros problème pour vous, mais multipliez-le par la taille de l'ensemble du système financier et cela s'ajoute.

C'est précisément pourquoi la Fed est intervenue avec des centaines de milliards de dollars de garanties d'achat d'obligations et des billions de dollars de prêts à court terme aux plus grandes banques. Ne pensez pas à ces prêts comme à «imprimer de l'argent». Ils fournissent simplement un moyen rapide et facile aux grandes banques avec une tonne d'actifs pour convertir ces actifs en espèces sans essayer d'obtenir cet argent d'autres banques qui essaient également d'obtenir de l'argent. Cela donne aux banques le temps de faire ce dont elles ont besoin pour rembourser de l'argent à la Réserve fédérale et récupérer les actifs qu'elles ont initialement mis en garantie (terme de jargon pour tout cela = accord de rachat ou "référentiel" pour faire court).

La conséquence malheureuse de l'achat par la Réserve fédérale de montants massifs d'obligations hypothécaires a été que le problème de marge a commencé à aller dans l'autre sens. Maintenant, au lieu que les prêteurs hypothécaires recherchent de l'argent auprès de gros joueurs, les prêteurs hypothécaires devaient de l'argent aux gros joueurs. Cela a exacerbé le problème discuté dans la partie 2.

Partie 2: Le projet de loi sur l'aide en cas de catastrophe est une catastrophe pour le marché hypothécaire

En toute justice, ce n'est pas seulement le projet de loi, mais plutôt un problème sous-jacent qu'il ne règle pas. 3,3 millions de personnes ont déposé une demande de chômage cette semaine. D'autres sont en route. Beaucoup d'entre eux ne pourront pas joindre les deux bouts. Certains d'entre eux vendront leur maison, demanderont un paiement inférieur (s'ils peuvent se qualifier sans leur niveau de revenu antérieur) ou, dans le pire des cas, ils ne paieront pas. Les investisseurs hypothécaires sont protégés contre la perte d'intérêts et de capital en cas de défaillance dans la plupart des cas, mais les défaillances entraînent les mêmes problèmes d'évaluation qu'un refinancement. Et rappelez-vous, la demande rapide de refi rend les investisseurs moins intéressés à acheter des dettes hypothécaires.

Considérons maintenant le projet de loi sur les secours en cas de catastrophe. Il encourage des millions d'Américains touchés par les perturbations des revenus liés aux coronavirus à rechercher la clémence sur leurs hypothèques. Cela signifie qu'il n'y a aucun paiement pendant au moins 6 mois. En soi, c'est une bonne chose pour les propriétaires. Procure un soulagement lorsque vous en avez le plus besoin. Cependant, il y a des conséquences graves et involontaires.

Les investisseurs qui achètent des prêts hypothécaires sont garantis de recevoir des paiements à temps. Si le propriétaire ne peut pas se le permettre, l'agent de prêt est censé le faire. Si le gestionnaire ne peut pas le payer, les agences de logement (Fannie, Freddie, Ginnie) paient la facture. Et enfin, si les agences ne peuvent pas payer, les contribuables paient la facture car le Trésor devra fournir un "tirage" aux agences.

Comme le projet de loi a été rédigé par la Chambre des représentants, il a déclaré que la Fed et le Trésor alloueraient le crédit aux agents hypothécaires qui en avaient besoin en raison de défauts de paiement, de défauts de paiement ou de tolérances liées à COVID-19. Le projet de loi adopté par le Sénat (et renvoyé à la Chambre) ne contient aucune clause de ce type, ni aucune protection pour les administrateurs ou les GSE. S'il y a des raisons de croire qu'une section du projet de loi pourrait / devrait couvrir les serveurs qui en ont besoin, l'absence de promesse concrète rend nombre d'entre eux prudents.

Au-delà de cela, même si les administrateurs sont finalement couverts par une ligne de crédit de la Fed sur ou en dehors de la facture d'aide en cas de catastrophe, le fait est que les tolérances rendent les prêts moins rentables pour une variété de raisons. Avant de vous frapper du poing et de maudire les banques maléfiques pour ne se soucier que des profits, ce n'est pas du tout ce que je dis. Les prêteurs continueront d'offrir du financement aux personnes qui en ont besoin. Mais pour le moment, il leur est très difficile de savoir comment attribuer le coût / la valeur aux segments les plus risqués du spectre du crédit du marché hypothécaire.

En d'autres termes, si vous avez besoin d'un prêt important sans beaucoup de capital, un faible pointage de crédit et une documentation de revenu non standard, ces programmes peuvent ne pas être disponibles ou leur prix peut être trop bas pour avoir du sens. Les investisseurs ne sont pas intéressés à avoir cette dette tant qu'ils ne sont pas plus clairs, à la fois pour contenir le coronavirus et pour que les gestionnaires puissent maintenir les paiements en temps opportun.

Même les parties les plus normales du marché hypothécaire souffrent en raison de la façon dont elles devraient évoluer pendant la réponse à la crise COVID. Les prêts FHA / VA en sont un exemple. Cela a à voir avec les règles sur la façon dont les gestionnaires paient les investisseurs. En général, le prêt FHA / VA moyen est à risque pour un pourcentage plus élevé du paiement mensuel que le prêt conventionnel moyen. Les investisseurs peuvent également se sentir plus prudents à l'égard des données démographiques des emprunteurs de la FHA, où les acheteurs d'une première maison avec des réserves de liquidités inférieures peuvent être moins en mesure de traverser une tempête financière. Si cela rend ces emprunteurs plus susceptibles de rechercher la patience, cela soulève des questions pour les investisseurs qui n'ont pas de réponses concrètes dans le projet de loi de relance.

L'essentiel

Tout prêt qui ne se situe pas au milieu du spectre conventionnel soulève des questions sur la façon dont il affectera les prêteurs alors qu'ils naviguent sur ce qui est facilement l'augmentation la plus importante et la plus rapide des tolérances que le marché hypothécaire ait jamais connue. Chaque prêt soulève des questions. En raison de leurs règles de service ou de leurs profils de risque, certains prêts soulèvent plus de questions que d'autres. Ces prêts ont été démolis en raison du manque de demande des investisseurs. Pour réitérer, moins de demande parmi les investisseurs = taux plus élevés.

Essentiellement, malgré les prix extraordinairement élevés des obligations qui sous-tendent la dette hypothécaire de premier rang, une grande partie du marché hypothécaire est bouleversée par la volatilité et l'incertitude entourant COVID-19. Certaines parties guérissent rapidement car les détenteurs d'obligations comprennent mieux leurs protections de tolérance. D'autres parties seront confrontées à une voie plus difficile en raison de la récession imminente (en particulier les LTV élevés). Dans tous les cas, le TEMPS et la STABILITÉ (sur les marchés, l'économie et l'épidémiologie) seront nécessaires avant que les tarifs et les offres de produits ne reviennent où ils étaient.


Instantané des prix MBS

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Alertes et mises à jour des prix du jour

9 h 28 : ALERTE ÉMISE: MBS se débat déjà un peu

8h55 a. M. : Plus de 3 millions de demandes de chômage


Points forts du chat en direct MBS

Matthew Graham : "Pour ceux d'entre vous qui n'ont pas encore vu l'écriture sur le mur, des trucs LLPA plus élevés (frais, pas de propriétaire, à faible coût, et surtout un combo de tout ce qui précède) … Si vous avez des prix, vous pouvez vivre avec, bloquer maintenant. Pendant une période inconnue, il ne sera pas entièrement disponible ou coûtera trop cher à la plupart des prêteurs. "


Calendrier économique

Le temps Événement Période Réel Pronostic Précédente
Jeudi 26 mars
8h30 PIB final (%) Q4 2.1 2.1 2.1
8h30 Demandes de chômage (k) nous 3283 1000 281