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avril 4, 2020 Par bourse 0

Savez-vous à qui appartient votre hypothèque? C'est important si vous prévoyez de différer les paiements

Savez-vous si votre prêt hypothécaire appartient à un prêteur ou à un investisseur du marché secondaire? Probablement non. Après tout, dans des circonstances normales, sachant que ce n'est pas vraiment nécessaire. Mais à un moment comme celui-ci, lorsque de nombreuses personnes cherchent à différer les versements hypothécaires mensuels en raison des difficultés financières causées par la pandémie de coronavirus, il est très important de le savoir, car cela pourrait déterminer la durée pendant laquelle vous pouvez reporter vos paiements.

CNBC a récemment rapporté que certains propriétaires qui avaient des hypothèques avec Bank of America Ils avaient du mal à différer les paiements pendant plus de quelques mois. Un emprunteur spécifique mentionné dans l'article a déclaré que la banque lui avait dit qu'il pourrait retarder son versement hypothécaire mensuel de 2200 $ pendant trois mois, mais qu'il aurait ensuite à payer le montant total différé, ainsi que le paiement hypothécaire actuel au cours du quatrième mois. .

Ce n'est pas très utile, étant donné que la pandémie pourrait durer une grande partie de l'année. Lorsque la plupart des emprunteurs reportent leurs paiements, ils préfèrent ajouter ces paiements à la fin du prêt afin d'avoir le temps de reprendre leur souffle, plutôt que d'avoir à les rembourser en quatre mois.

Jeune couple inquiet évaluant les termes d'un accord avec une femme d'affaires.

Source de l'image: Getty

La Bank of America a déclaré qu'elle devait maintenir cette politique parce que l'hypothèque de l'emprunteur appartient à des investisseurs extérieurs sur le marché secondaire. L'orientation actuelle pour les investisseurs est de permettre un report de trois mois, auquel cas le paiement pourrait être reporté à la fin du prêt ou doit être payé immédiatement. Pour les prêts qu'il a actuellement qui n'ont pas été vendus sur le marché secondaire, Bank of America a déclaré qu'il pourrait être beaucoup plus indulgent en différant les paiements mensuellement et en les ajoutant à la fin du prêt.

Qu'est-ce que le marché secondaire et comment fonctionne-t-il?

Considérez le marché secondaire comme l'intermédiaire entre les prêteurs et les investisseurs. Les prêteurs utilisent généralement leurs propres fonds pour créer une hypothèque, mais s'ils devaient financer chaque hypothèque, ils manqueraient d'argent. Ils prennent donc des prêts et les vendent sur le marché secondaire pour avoir accès à plus d'argent qu'ils ne peuvent prêter. Le marché secondaire est composé d'entités parrainées par l'État (GSE) telles que Fannie mae y Freddie macIls prennent les prêts qu'ils viennent d'acheter auprès des prêteurs et les emballent dans des véhicules d'investissement appelés titres adossés à des créances hypothécaires. Ils vendent ensuite ces titres à des investisseurs, tels que des fonds de pension, des compagnies d'assurance et des fonds spéculatifs. Les prêteurs peuvent également acheter ces titres.

Si votre prêteur a pris votre prêt et l'a vendu sur ce marché, il peut ne pas avoir le pouvoir de vous permettre de déplacer ces paiements hypothécaires différés à la fin du prêt, comme ce fut le cas avec l'emprunteur de Bank of America mentionné ci-dessus. Mais dans certains cas, les banques conserveront et ajouteront des prêts pendant une certaine période. Ce faisant, ils détiennent toujours le prêt et ont en effet plus de pouvoir sur la façon de gérer les reports.

Prêteurs bancaires et prêteurs non bancaires

Ce problème est encore plus complexe si vous avez obtenu votre prêt hypothécaire auprès d'un prêteur non bancaire. Les entreprises qui entrent dans cette catégorie comprennent, entre autres, Quicken Loans, Loan Depot, Veterans United et Fairway Independent Mortgage.

Ces prêteurs sont désavantagés car, contrairement à Bank of America, ils n'ont pas accès aux liquidités et à l'aide de la Réserve fédérale. Maintenant, si un emprunteur ne les paie pas, il n'a nulle part où aller pour obtenir le financement à court terme dont il a besoin pour continuer à effectuer des paiements aux investisseurs qui sont désormais propriétaires des prêts qu'ils ont remboursés.

En conséquence, ces prêteurs sont susceptibles d'être beaucoup moins indulgents envers les emprunteurs car s'ils ne peuvent pas faciliter les paiements, cela obligerait les GSE à trouver d'autres solutions pour rembourser les hypothèques. En d'autres termes, ils pourraient faire faillite. Pour résoudre cette crise de liquidité, le secrétaire américain au Trésor, Steven Mnuchin, a créé un nouveau groupe de travail pour tenter de trouver des solutions dans les meilleurs délais.

Des solutions pourraient venir

Récemment, Fannie Mae et Freddie Mac, qui ont émis 46% de tous les prêts hypothécaires en 2018, ont déclaré qu'ils mettront en œuvre un plan de paiement différé, qui permettra aux emprunteurs de différer leurs paiements de capital et d'intérêts en souffrance. Ces paiements, selon le GSE, seront dus soit à la date d'échéance de l'hypothèque, à la date de règlement ou à la vente de la propriété, selon la première éventualité. La durée du prêt et le calendrier de paiement resteront les mêmes.

Cette politique reporte effectivement les paiements jusqu'à la fin du prêt. Cependant, les prêteurs ne pourront pas commencer à évaluer les emprunteurs pour ce programme avant le 1er juillet. Le Housing Policy Council, une organisation commerciale composée de prêteurs hypothécaires JPMorgan Chase et Quicken Loans travaille également actuellement sur une solution qui permettrait une pause temporaire dans les paiements de prêts hypothécaires.

Appelez votre prêteur.

Tout cela signifie que si vous prévoyez de différer le paiement de votre prêt hypothécaire, vous devez déterminer l'état de votre prêt et s'il appartient au prêteur ou s'il est vendu sur le marché secondaire. Une façon potentielle de le faire est d'utiliser les outils de recherche de Fannie Mae ou Freddie Mac pour voir si l'un des GSE en est propriétaire, bien que le moyen le plus sûr de le savoir soit d'appeler immédiatement votre prêteur. Le statut du prêt aura un impact majeur sur le plan global d'ajournement, y compris le nombre de paiements pouvant être différés et leur échéance. Suivez également les actualités et les mises à jour des agences de prospection car les choses changent quotidiennement.

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* Le conseiller en valeurs revient à partir du 18 mars 2020

Bram Berkowitz n'a de position sur aucune des actions susmentionnées. Motley Fool n'a de position dans aucune des actions susmentionnées. Le Motley Fool a une politique de divulgation.

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