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mars 30, 2020 Par bourse 0

Transcription révisée de 1972. Présentation des gains de Hong Kong Appel téléphonique ou présentation 12-20 mars 20 h 45 GMT

Présentation des résultats annuels de Swire Properties Ltd 2019

30 mars 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription révisée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Swire Properties Ltd jeudi 12 mars 2020 à 9 h 45 min 00 s. GMT

Version TEXT Transcript

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Participants corporatifs

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* Guy Martin Coutts Bradley

Swire Properties Limited – PDG et directeur exécutif

* Ngan Yee Lung

Swire Properties Limited – Directeur financier et chef de la direction

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Présentation

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Opératrice [1]

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Bonne nuit. Bienvenue à la webdiffusion en direct des résultats nets de Swire Properties et au briefing des analystes. La séance d'information d'aujourd'hui sera animée par M. Guy Bradley, directeur exécutif de Swire Properties; et Mme Fanny Lung, directrice financière de Swire Properties. Guy et Fanny nous présenteront les résultats finaux, après quoi nous ferons la séance de questions et réponses. (Instructions de l'opérateur) Avant de commencer la présentation, jetons un coup d'œil à la vidéo que nous avons préparée pour cette occasion, mettant en évidence les principaux développements et réalisations de l'entreprise l'année dernière.

(présentation)

J'espère que vous avez apprécié la vidéo. J'aimerais maintenant inviter Guy et Fanny à commencer la présentation.

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – PDG et directeur exécutif [2]

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Bonsoir, et merci d'avoir rejoint Fanny et moi lors de la réunion d'information des résultats finaux de Swire Properties 2019. Cela a été une année de tests à Hong Kong, comme nous le savons tous. Je suis donc très heureux d'annoncer que les bénéfices sous-jacents ont doublé en 2019, tirés par les bénéfices de cession et la croissance des bénéfices récurrents des investissements immobiliers. Dans le même temps, nous pouvons augmenter les dividendes de 5% et nous sommes très, très bien placés pour résister aux vents contraires et bénéficier des meilleures conditions à l'avenir avec un bilan solide, un portefeuille équilibré et un portefeuille de projets sain. . Certains des développements clés que nous avons vus en 2019 concernent en avril et juin les 2 désinvestissements que j'ai mentionnés plus tôt, levant quelque 17,4 milliards de HKD. Je pense que je voudrais attirer votre attention sur le fait que nous avons maintenant commencé à reconstituer notre banque foncière, et il y a 4 projets résidentiels avec lesquels nous avons commencé ou progressé. l'année dernière, ce qui a rendu le côté commercial de l'entreprise très excitant à l'avenir.

Revenons simplement au portefeuille d'investissement maintenant. Et la plupart de nos activités, le bureau de Hong Kong, sont heureux d'annoncer qu'en 2019, nous avons pu réaliser des inversions à deux chiffres. De plus, comme vous pouvez le voir sur le graphique, nous sommes très proches de l'occupation complète. En termes de valorisation, nous pouvons accroître le portefeuille d'un petit montant, 1%, malgré la cession de 625 King & # 39; s Road la même année. Et enfin, je voudrais attirer l'attention sur One Taikoo Place, qui a changé la donne en 2019 pour nos bureaux de Hong Kong, car il a fait de Taikoo Place le principal quartier des affaires. Nous sommes donc ravis de continuer à construire Two Taikoo Place, qui représente un autre million de pieds carrés, ce qui représente la partie 2 de cette transformation et décentralisation passionnantes du marché des bureaux de Hong Kong.

Revenons maintenant au commerce de Hong Kong. Encore une fois, vous pouvez voir que nous sommes ravis de maintenir des niveaux d'occupation très élevés dans nos 3 hubs dans un environnement de vente au détail extrêmement difficile et difficile, sinon sans précédent, l'an dernier. Nous prenons des mesures très rapides pour soutenir notre base de locataires, quelque chose que nous avons fait auparavant et que nous continuerons de faire en termes de collaboration avec des partenaires à long terme. Mais vous pouvez également voir dans le tableau ici que nous pensons à très long terme au commerce de détail de Hong Kong. Nous sommes très positifs sur les perspectives à long terme, à tel point que nous continuons à réinvestir dans nos actifs ici. Vous pouvez voir, par exemple, à Pacific Place, nous continuons de lancer de nouveaux magasins. Nous avons reconfiguré Harvey Nichols et rouvert dans leur nouveau format à la fin de septembre 1919, et des changements de mix commercial très intéressants sont en cours à Pacific Place. Nous espérons également être – plus tard cette année, inaugurer la nouvelle patinoire à Cityplaza. Et en attendant, l'extension Citygate que nous avons terminée en août 2019 se renforce. En examinant le solde des échéances des baux dans le portefeuille de Hong Kong, comme toujours, nous essayons de maintenir un bon équilibre et une base de locataires solide et diversifiée. Vous pouvez voir ici, si j'attire simplement votre attention sur le profil de maturité des bureaux de Hong Kong cette année, nous prévoyons un peu moins de 15% d'échéances et environ la même année l'année prochaine. Ce n'est donc pas une énorme quantité d'échéances, et c'est quelque chose que nous traitons avec soin au fil du temps.

Dans le même temps, nous continuons d'investir à Hong Kong. Je veux dire, notre croyance en Hong Kong, en tant que notre base d'opérations, est très, très forte et positive, et nous sommes extrêmement concentrés sur la construction et le développement autour des 2 groupes d'actifs existants que nous avons, à la fois à Pacific Place et à Taikoo Site. . En fait, j'ai déjà mentionné Two Taikoo Place. Il y a aussi des ajouts d'échelle à la famille Pacific Place avec le développement que nous avons sur Queens Road East. Et aussi, vous pouvez voir ici que sous réserve de vente obligatoire, nous espérons ajouter 779 000 pieds carrés de bureaux GFA supplémentaires au portefeuille Taikoo Place à l'avenir.

En ce qui concerne maintenant la Chine continentale, vous apportez une contribution croissante à nos activités. Vous pouvez voir que les revenus que nous tirons de la Chine continentale ont plus que doublé depuis 2013, ce qui est une histoire incroyablement positive pour nous. En examinant spécifiquement l'année dernière, en termes de renminbi, les revenus ont augmenté d'environ 12% par rapport à l'année précédente, qui a été une excellente année pour la Chine, et nous sommes très fiers de la contribution que la Chine continentale apporte à notre commerce de détail. Encore une fois, très similaire à Hong Kong. Nous essayons de maintenir un profil de maturité de location très équilibré. Il est évidemment un peu plus mature à Hong Kong. Nous avons donc eu plus de temps pour le faire, mais vous pouvez toujours voir qu'il semble raisonnablement sain en termes de maturités cette année et l'année prochaine. Nous sommes donc très confiants dans les affaires que nous avons là-bas en Chine.

Quant au commerce de détail chinois, juste un peu plus de détails. Comme vous pouvez le voir dans les 5 centres, nous avons enregistré une croissance des ventes à deux chiffres, ce qui est une réalisation absolument fantastique. Dans le même temps, nous sommes presque proches ou entièrement occupés dans tous ces centres. L'histoire continue donc, et c'est une très bonne histoire. Et donc nous voulons ajouter à l'histoire. Et ce graphique montre ici que les 2 ajouts que nous ouvrirons en 2020, à savoir Taikoo Li Sanlitun West, qui est d'environ 250 000 pieds carrés comme une extension de Taikoo Li Sanlitun et Taikoo Li Qiantan, qui est le sixième investissement majeur que nous avons fait en La Chine, qui ouvrira à Shanghai, espérons-le, se terminera plus tard cette année et ouvrira au début de 2021. C'est une entreprise à 50% qui – une coentreprise que nous avons avec Lujiazui qui ajoutera 1,25 million de pieds carrés de GFA en plus – pour le commerce de détail, et nous sommes très enthousiasmés par les perspectives qu'il a pour un emplacement désormais appelé le nouveau Bund.

C'est la première fois que je crois que nous avons séparé le bureau de Chine continentale pour vous. Vous pouvez donc obtenir un peu plus de couleur sur ce à quoi cela ressemble. Vous pouvez voir à la fois à Guangzhou, Taikoo Hui et à Shanghai, Taikoo Hui, nous sommes proches de l'occupation complète du bureau. INDIGO à Pékin, un bâtiment de 500 000 pieds carrés que nous avons là-bas appelé INDIGO ONE. Il est un peu plus doux, reflétant les conditions du marché à Pékin. Pendant ce temps, à l'autre bout du monde, à Miami, vous pouvez voir que le commerce de détail continue d'être très satisfaisant dans un marché extrêmement difficile et difficile. Mais du côté des bureaux, c'est un marché très fort pour les propriétaires et nous sommes heureux d'annoncer que nous sommes près de 100% d'occupation.

Simplement en recourant au commerce. J'ai mentionné au début du briefing que nous avons travaillé sur notre banque foncière et commencé à récupérer après avoir connu une très bonne séquence de niveaux moyens au cours des 5 ou 6 dernières années. Et ce sont les 4 projets que j'ai mentionnés au début, qui menaçaient d'ajouter environ 1 million de pieds carrés de commerce résidentiel, à Hong Kong, dans les années à venir, et c'est très excitant pour Swire Properties. Comme vous le savez, la plupart d'entre vous ont une marque résidentielle très forte et admirée, et cela témoigne des efforts que nous avons déployés, au cours de la dernière année ou deux, pour essayer de concrétiser certains de ces projets afin que nous puissions profiter de cette marque forte. .

C'était à Hong Kong. Nous sommes également heureux de dire que les projets à Miami pour lesquels nous vendons Reach and Rise, depuis 2014, ont été vendus presque entièrement, avec 93% à Reach et 72% à Rise. Donc, ce projet est en cours. Très heureux de lancer notre premier projet à Singapour, qui s'appelle EDEN, et il s'avère que c'est le premier projet que Thomas Heatherwick et son studio ont réalisé sur le côté résidentiel dans le monde entier. C'est un merveilleux produit. Il y a 20 unités, 1 unité par étage. J'y suis allé plusieurs fois. C'est, je suis très excité par les perspectives pour cela, et cela change certainement le jeu en termes de marché résidentiel de Singapour. Nous examinons donc cela attentivement. Dans le même temps, nous avons notre premier projet à Jakarta, dans le sud de Jakarta, dont nous espérons vous en dire plus plus tard dans l'année. Il n'a pas encore été lancé, mais nous avons terminé la démolition et nous espérons déménager à court terme. Encore une fois, c'est une coentreprise, et j'espère que ce sera un produit dont nous serons très fiers.

Je reviens juste aux hôtels. C'est – 2019 a été une année de résultats mitigés. Sur la base des hôtels gérés, le bénéfice d'exploitation était de 168 millions HKD raisonnablement solide. Il était inférieur de 16% à celui de l'année précédente. Mais cela était largement dû à l'impact que nous avons eu à Hong Kong des troubles sociaux, ce qui n'aide bien sûr pas le secteur de l'hôtellerie. La bonne nouvelle est que nous avons également enregistré de meilleurs résultats l'année dernière à Shanghai et à Miami. Et ces 2 hôtels, des ouvertures raisonnablement nouvelles, deviennent encore plus forts, et nous sommes très fiers de ce que The Middle House à Shanghai et à l'Est est à Miami, 2 excellents produits. Si vous n'y êtes pas encore allé, allez y rester. Sur le front non géré, dans le cadre du développement Citygate, dont nous sommes membres du consortium 20%, nous y ouvrons un nouvel hôtel appelé Silveri, à Hong Kong. Il fait partie de la marque MGallery et sera un hôtel de 206 chambres, qui ouvrira à Tung Chung plus tard au premier semestre de cette année.

Enfin, dans les hôtels, je voudrais dire que nous sommes très fiers des 7 hôtels que nous avons. Les 2 marques, The House Collective et la marque hôtelière EAST, essentiellement depuis un début permanent il y a près de 10 ans, ont accompli de très grandes choses. Et la stratégie du côté hôtelier de l'entreprise est d'étendre ces 2 marques à d'autres villes d'Asie Pacifique avec seulement une base opérationnelle. Et donc nous avons une équipe qui recherche certaines des meilleures villes que nous pouvons trouver en Asie pour essayer de déployer des maisons et EAST, le plus rapidement possible.

À ce stade, je ne vais céder la parole qu'à Fanny, qui vous expliquera les détails financiers de manière un peu plus détaillée. Chatte?

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Ngan Yee Lung, Swire Properties Limited – Chef de la direction financière et chef de la direction [3]

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Merci garçon. Nous avons une très bonne performance. Le bénéfice sous-jacent total pour 2019 a augmenté de 138% par rapport à 2018 pour atteindre un record de 24,13 milliards de dollars. Cette augmentation reflète principalement des gains substantiels provenant de la vente d’intérêts sur nos immeubles de placement, notamment notre participation totale de 100% dans Cityplaza Three et Four et notre participation totale de 50% dans 625 King & # 39; s Road. Le bénéfice sous-jacent récurrent a également augmenté de 1% en 2019, reflétant principalement le plus grand bénéfice sous-jacent de notre portefeuille d'immeubles de placement en Chine. Notre portefeuille américain USA Et le portefeuille de bureaux de Hong Kong a également bien performé. Il y a eu une perte sous-jacente de nos immeubles commerciaux en 2019 de 18 millions de dollars liée aux unités résidentielles.

Aux USA États-Unis, compensé en partie par les bénéfices de la vente de CapEx au cours de la dernière année de développement à Hong Kong. Et de la participation aux bénéfices de la vente de bureaux et parkings à Sino-Ocean Taikoo Li. Il y a eu une perte sous-jacente des hôtels plus élevée en 2019 par rapport à 2018. Mais en fait, notre portefeuille d'hôtels a bien performé au premier semestre, générant un bénéfice sous-jacent positif au premier semestre de 2019. Comme Guy l'a mentionné, l'impact Sur le plan social, les troubles ont provoqué une dégradation sensible de notre performance au second semestre, notamment dans le portefeuille hôtelier de Hong Kong. Mais, d'autre part, notre portefeuille d'hôtels en RPC et aux USA. USA Cela s'est amélioré.

Dans le portefeuille d'immeubles de placement, nous avons enregistré une augmentation de 2% des revenus locatifs bruts attribuables. Une croissance positive a été enregistrée dans tous les principaux portefeuilles, à l'exception de Hong Kong Retail. Malgré la perte de la contribution locative due au désinvestissement, le portefeuille de bureaux de Hong Kong a enregistré une croissance de 4% du GRI.

La solide performance a été soutenue par une inversion positive des loyers, une occupation très ferme et une contribution aux revenus locatifs pour toute l'année de One Taikoo Place. Notre portefeuille de commerces de Hong Kong a enregistré une baisse de 10% de son GRI. Mais au vu du résultat du premier semestre 2019, notre portefeuille de commerces de Hong Kong s'est plutôt bien comporté, affichant une augmentation de 3% du GRI. Les troubles sociaux du second semestre 2019 ont entraîné une baisse sensible des ventes ainsi que des loyers de facturation et également la nécessité de prévoir des subventions locatives temporaires pour aider nos locataires partenaires à poursuivre leur activité. flotter. En conséquence, notre portefeuille de détail Hong Kong GRI a diminué. Mais hors impact des subventions locatives temporaires, la réduction globale du GRI a très légèrement diminué de 1%. La bonne nouvelle est que nous gardons notre occupation très complète tout au long de 2019. L'histoire en Chine était complètement opposée. Comme Guy l'a mentionné, nos 5 portefeuilles ont tous enregistré une croissance considérable en 2019. Globalement, le portefeuille de vente au détail de la Chine a affiché une croissance GRI positive de 8%, soutenue par de fortes reprises positives de location, l'occupation de l'entreprise et des ventes plus élevées. Détaillants dans nos 5 projets existants Le portefeuille de bureaux de la RPC a également connu une augmentation régulière avec une augmentation de 3% du GRI. Miami a continué d'améliorer sa performance commerciale dans le portefeuille de détail et a contribué à une croissance de 8% du GRI en 2019.

Malgré des perspectives commerciales incertaines à court terme, nous avons réussi à générer une croissance des dividendes. La croissance totale du dividende en 2019 par rapport à 2018 était de 5%. Au cours des 5 dernières années, le taux de croissance annuel cumulé a été de 6%. Par conséquent, nous sommes en voie de livrer conformément à notre politique de dividende, de réaliser une croissance durable des dividendes et de payer environ la moitié de nos bénéfices sous-jacents au fil du temps.

Allez au bilan. L'élément le plus important est, bien sûr, la valeur des immeubles de placement. La valeur totale des immeubles de placement a augmenté de 1%, et ces graphiques en cascade montrent la raison du changement clé. Le premier élément est lié aux gains de juste valeur pour le portefeuille d'immeubles de placement. Le bénéfice à la juste valeur a augmenté de 3,7 milliards de dollars. Le contexte de ce gain particulier est qu’il n’ya pas eu de changement dans nos taux de capitalisation et que l’augmentation du bénéfice de juste valeur est principalement due à l’augmentation des loyers dans notre bureau de Hong Kong et Baisse des loyers dans le portefeuille de Hong Kong Retail. Les autres mouvements sont explicites.

En regardant cette diapositive, vous pouvez voir que nous avons un bilan très solide. La dette nette totale est passée de 29,9 milliards de dollars à la fin de 2018 à 15,3 milliards de dollars à la fin de 2019. Cela est principalement attribuable au revenu de cession net important de nos immeubles de placement. Cela porte le rapport de fin d'année 2019 à un creux record de 5,3%. Mais si vous regardez le graphique à droite, vous pouvez remarquer que notre équipement et notre dette nette ont continué de diminuer au cours des 2 dernières années, en particulier. C'était le résultat de notre programme de désinvestissement au cours des 2 dernières années. Au total, nous avons généré 27,9 milliards de dollars de revenus grâce à la cession de nos actifs non essentiels au cours des 2 dernières années. Avec ce bilan très solide, nous pouvons sauvegarder l'intégralité du portefeuille d'engagement ou de développement de la société que Guy a mentionné dans notre portefeuille de trading ainsi que les nouveaux investissements possibles, puis ils nous seront présentés à l'avenir.

Nous avions également un profil de maturité de la dette et une position de liquidité très sains. Le tableau de gauche est le profil de maturité de nos facilités engagées disponibles. Vous pouvez voir que le profil de maturité est très répandu au cours des 9 prochaines années, ce qui peut atténuer le risque de refinancement de notre portefeuille.

Si vous regardez le tableau à droite, au centre de la diapositive, vous pouvez remarquer que le total des liquidités que nous avions à la fin de 2019 était d'environ 15 milliards de dollars. Avec les facilités engagées non engagées de 10 milliards de dollars, le total du coussin de liquidité engagé que nous avions atteint 25 milliards de dollars à la fin de 2019.

Je pense que cette diapositive est très similaire à la diapositive des engagements en capital que nous avons montrée la fois précédente. La position ne change pas vraiment trop. À la fin de 2019, nous observons toujours un engagement de capital en attente de 16,6 milliards de dollars, dont le portefeuille de Hong Kong avait un engagement de capital en cours de 14,7 milliards de dollars, qui comprenait principalement Two Taikoo Place, Zung Fu et Wah Ha. ainsi que Queensway East Development.

Pour le portefeuille de la Chine continentale, l'engagement de capital en cours était de 1,9 milliard de dollars, y compris principalement le Qiantan Salintun West et le Taikoo Hui CapEx. Je dois mentionner que ce calendrier particulier d'engagement de capital n'inclut pas le coût de développement des propriétés commerciales, qui a été mentionné sur la diapositive 17. Sur ce, j'ai terminé ma session et je l'ai retournée à Guy.

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – PDG et directeur exécutif [4]

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Merci Fanny. Avant de parler des perspectives pour 2020, je voudrais consacrer quelques minutes au développement durable ou ESG, qui est un sujet qui nous tient à cœur, et j'espère le vôtre. La première chose que je voudrais dire, c'est que nos investissements dans le développement durable continuent de prospérer dans l'ensemble du portefeuille. Et je suis très heureux d'annoncer que nous sommes maintenant classés n. N ° 1 en Asie et au n. # 8 dans le monde, selon DJSI World, c'est une réalisation très, très agréable dont je suis extrêmement fier. Du côté de la performance des bâtiments verts, 100% de nos nouveaux projets en développement ont obtenu les notes de certification les plus élevées en 2019, et 97% de nos développements existants sont des bâtiments verts certifiés, dont 84% ont atteint les notes les plus élevées. Il y a donc des performances vraiment exceptionnelles à la fois de la certification LEED et du bien-être, ce qui, selon moi, est la voie à suivre à l'avenir.

En termes de décarbonisation à long terme. En ce qui concerne la gestion de l'énergie, nous sommes heureux de voir, comme le montre le graphique de gauche, que nous continuons à découpler notre croissance de GFA avec la consommation d'énergie absolue à Hong Kong, de sorte que ces lignes continuent de diverger. Vous l'avez vu les années précédentes, mais l'histoire continue et c'est bien. Je veux juste terminer avant de poser quelques mots avec quelques mots sur les perspectives pour 2020. Le portefeuille de bureaux, encore une fois, est la partie la plus solide et la plus importante de notre entreprise. Nous prévoyons que le taux d'occupation élevé à Hong Kong se traduira par des locations de bureaux assez résistantes à Taikoo Place et dans les quartiers d'affaires centraux de Shanghai, où nous opérons, des bureaux là-bas. Cependant, la faible demande dont nous avons discuté plus tôt continue d'exercer une pression à la baisse sur les loyers des bureaux dans le centre, à Hong Kong et également dans les quartiers centraux des affaires de Guangzhou et de Pékin. Le côté de la vente au détail de la maison est un peu plus bas dans le temps, je dirais, avec le virus qui frappe les immeubles de placement de détail de Hong Kong et de la Chine. Et, bien sûr, notre activité hôtelière, à Hong Kong et en Chine. Et les troubles sociaux et l'incertitude économique affectent évidemment également les ventes au détail à Hong Kong.

Du côté résidentiel, nous pensons que la demande sera légèrement plus faible à court terme. Mais nous nous attendons à être résilients à moyen et long terme en raison de l'offre limitée de logements et d'un environnement de taux d'intérêt très bas.

Dans l'ensemble, je pense que nous sommes très bien positionnés chez Swire Properties avec un portefeuille équilibré et, comme l'a mentionné Fanny, un bilan très solide pour résister aux conditions défavorables que nous pourrions rencontrer cette année. Nous avons également un portefeuille de projets très sain pour soutenir la croissance future des revenus locatifs. Mais je pense que nous pouvons certainement nous attendre à une baisse des revenus de location en 2020 de la part du commerce de détail et de certains des services et hôtels que nous avons.

Sur ce, nous serions tous les deux très heureux de répondre aux questions. Je vous remercie

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Questions et réponses

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Opératrice [1]

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Merci Guy et Fanny. Nous passons maintenant à la séance de questions et réponses. Je vais lire les questions que nous recevons sur la plate-forme en ligne, et notre haute direction y répondra une par une. La première question vient de Mark, UBS. Cette question concerne la mise à jour de la concession de location à Hong Kong et en Chine continentale, souhaitez-vous obtenir des informations à ce sujet? Et aussi une mise à jour de la reprise commerciale en Chine continentale jusqu'à présent?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – PDG et directeur exécutif [2]

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Ouais Eh bien, comme vous le savez probablement déjà, nous avons été l'un des premiers grands propriétaires à Hong Kong à avoir agi très rapidement l'année dernière pour participer à des concessions de vente au détail, des concessions de location avec des locataires de Hong Kong. Nous continuons de le faire cette année car la situation ne s'est pas améliorée avec la situation du COVID-19. Et aussi, encore une fois, maintenant pour 2020, nous nous engageons pendant la période du Nouvel An chinois et jusqu'en mars avec nos locataires chinois pour discuter des concessions de location pour aider à soutenir leurs entreprises. Il est très important lorsque l'on considère à long terme que ces relations se renforcent par l'adversité, et nous nous engageons à travailler au cas par cas avec tous nos locataires sur le long terme. Y avait-il une part à cette question?

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Opératrice [3]

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Non, c'est tout. Et la deuxième question vient de Ken de Citi. Votre question concerne le bureau de Hong Kong. Comment voyez-vous les perspectives de renversement pour le portefeuille de Pacific Place et Island East?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – PDG et directeur exécutif [4]

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En 2020, eh bien, je pense que, comme nous l'avons dit, la situation de la demande est beaucoup plus douce cette année que l'année dernière, et l'année dernière, elle était plus douce que l'année précédente. Nous commençons donc à voir cette pression diminuer et il y a des postes vacants au centre. Cette vacance est bien sûr largement due à l'effet de décentralisation que nous avons initié par le développement de One Taikoo Place et de l'ensemble du portefeuille de Taikoo Place. Donc, dans une large mesure, nous devons le faire, en partie à cause de certains postes vacants au centre-ville, mais nous en profitons également sur l'île Est. Je pense donc qu'il y aura un peu de pression à la baisse sur le marché principal, mais pour Island East, nous sommes confiants à Taikoo Place que les loyers seront raisonnablement résistants étant donné que nous sommes tellement occupés. Et il y a toujours beaucoup d'intérêt parmi les locataires qui souhaitent bénéficier de l'histoire économique de Taikoo Place et aussi des spécifications techniques des produits que nous construisons. Je pense donc que c'est une perspective très excitante pour Taikoo Place en particulier, et nous sommes maintenant très concentrés sur l'ouverture de Two Taikoo Place, qui est la deuxième partie de l'histoire ici, un autre million de pieds carrés qui devrait être achevé d'ici la fin de 2021.

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Opératrice [5]

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Guy, la question de Ken se compose en fait d'une deuxième partie sur la politique de dividende. Votre question est, exigeant un bénéfice net de 1%, tandis que le DPS augmente de 5%, comment devrions-nous nous attendre à une future politique de dividende?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – PDG et directeur exécutif [6]

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Eh bien, je pense que je vais laisser Fanny le couvrir.

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Ngan Yee Lung, Swire Properties Limited – Chef de la direction financière et chef de la direction [7]

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Bon. Notre politique de dividende consiste à verser 50% de notre bénéfice sous-jacent au fil du temps, et notre objectif serait de réaliser une croissance durable du dividende par action. Donc, si vous regardez les 5 dernières années, le paiement du dividende: le paiement du dividende était de 41%, en tenant compte du dividende total sur le bénéfice sous-jacent total. Je pense donc que nous avons encore de la place à rattraper à l'avenir.

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Opératrice [8]

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Merci Fanny. Passez à la question suivante. La société bénéficie d'un taux d'occupation élevé dans les bureaux et les portefeuilles de détail à Hong Kong et en Chine. Voyez-vous un risque pour les taux d'occupation après le portefeuille locatif en raison de vents contraires sur le marché?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – PDG et directeur exécutif [9]

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Certes, il existe un certain risque dans certaines parties de notre portefeuille. Et plus précisément, [send] le sous-marché du centre-ville de Pacific Place et certains des marchés de Pékin, en particulier du côté des bureaux, sous une certaine pression. Mais dans l'ensemble, je ne pense pas qu'il y aura beaucoup de risques en 2020 pour les niveaux d'occupation que nous avons actuellement. Nous sommes évidemment dans un mode de rétention élevé des locataires, et nous sommes très confiants que nous serons en mesure de maintenir ces niveaux d'occupation élevés.

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Opératrice [10]

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La prochaine question concerne notre portefeuille de trading. Félicitations pour vos acquisitions résidentielles l'an dernier à Hong Kong. ¿Qué tan grande espera que la cartera de negociación vuelva a crecer con el tiempo?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – CEO y Director Ejecutivo [11]

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Bueno, gracias por las felicitaciones. También estamos muy entusiasmados porque ha sido una parte muy exitosa de Swire Properties durante los últimos muchos, muchos años, pero creo que ha sido un poco ad hoc. Y lo que estamos viendo ahora es una decisión muy consciente por parte de la gerencia de tratar de hacer muchos más negocios comerciales de propiedades, dado el hecho de que tenemos una marca tan buena. Por lo tanto, no nos hemos fijado objetivos muy firmes en los próximos 10 años, pero ciertamente vamos a asignar un poco más de capital de lo que hemos hecho anteriormente a ese lado del negocio, dado que puede ser muy rentable y ha sido muy rentable a lo largo de los años. Entonces, sí, he mencionado 3 o 4 proyectos en Hong Kong, sudeste asiático, nos gustaría hacer un poco más en Miami, donde tenemos más de un banco de tierras. Y así, en el futuro, puede esperar que el lado comercial del negocio se incorpore en los próximos años para contribuir a la historia general de ganancias de Swire Properties, y estamos muy interesados ​​en eso.

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Operador [12]

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La siguiente pregunta es de [Dasman] de Morgan Stanley. Los medios informaron sobre la posible venta de Two and Three Brickell City Center y EAST Hotel en Miami. Entonces, ¿algún color sobre dónde estamos en ese proceso? ¿Se apreciaría el precio de venta potencial en comparación con los valores en libros y el interés de compradores potenciales?

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Ngan Yee Lung, Swire Properties Limited – Director de Finanzas y Director Ejecutivo [13]

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Bon. Creo que todavía estamos en la etapa inicial de este proceso de ventas en particular. En esta etapa, hay muy poco que podamos revelar. Pero creo que más adelante, cuando lleguemos al punto en que podamos concluir un acuerdo, definitivamente revelaremos más información.

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – CEO y Director Ejecutivo [14]

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De hecho, para complementar la historia general que sucede allí con los procesos de desinversión que queremos reciclar nuestra capital en Miami, está muy lejos. Hemos construido algunos productos excelentes allí, pero queremos construir más. Y para hacer eso, queremos traer capital fresco que nos permita hacer más cosas. Y eso es lo que es: este es el primer paso en ese proceso.

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Operador [15]

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Je vous remercie Entonces la siguiente pregunta es de Jeff, DBS. ¿Cuál es el porcentaje de los ingresos minoristas del centro comercial Pacific Place y los centros comerciales de China provenientes de las rentas de facturación en 2019?

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Ngan Yee Lung, Swire Properties Limited – Director de Finanzas y Director Ejecutivo [16]

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For the Hong Kong retail portfolio, our percentage of the turnover rent on overall basis in the teens region.

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Operador [17]

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How about Mainland China malls?

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Ngan Yee Lung, Swire Properties Limited – Finance Director & Executive Director [18]

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Our Mainland China mall varies quite a lot. I think it range from teens to 20-something percentage.

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Operador [19]

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The next question from Cusson, JPMorgan. What's the accounting policy for the retail concession that is being given out this year?

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Ngan Yee Lung, Swire Properties Limited – Finance Director & Executive Director [20]

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Our rental concessions that we granted in 2019 have been all expensed and reflected in the book of 2019. So there won't be any spillover effect into our 2020 results.

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Operador [21]

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The next question from [Keith] of HSBC, would you might shedding light on the Taiwan residential site its latest development? And how is the likelihood of further noncore assets disposals after the sale of Pacific — of Cityplaza and 625?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – CEO & Executive Director [22]

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Well, I'll take them in that reverse order. As I said at the media briefing for — in terms of further noncore asset sales, we won't rule that out. We've said for several years now that we'll be opportunistic about noncore assets. And if we get an offer that we like on a noncore asset, we'll take that very seriously. And as you saw, we just did very successfully last year with Cityplaza 3 and 4 and 625 King's Road. So yes, to the extent that we have other assets that we deem noncore we'll take a good look at what to do with those and react very seriously to opportunistic offers on that. But there's nothing at the moment in the plan for 2020. On Taiwan, which was the first question, look, the — it's a great location. It's a very good potential project. It's subject to various land exchange and a government premium negotiation. So there's quite a bit of work still to do on that. But we're very excited to be able to be back on Hong Kong Island with something of that scale, I think we could end up with a project that will have about 700 flats to sell in a few years' time if we're successful with our premium negotiations.

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Operador [23]

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Moving on to the next question from Justin, Goldman Sachs. At record low gearing, what's your strategy in deploying the cash resources amid micro uncertainties — macro uncertainties? And he asked about the differences between different markets in Hong Kong, Mainland China, Southeast Asia?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – CEO & Executive Director [24]

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Well, I think this macro uncertainty, we take the view that it's reasonably short term. I hope we're right on that, which, therefore, means that we do not change our overall strategy. We invest in all of our markets over the long term, with a very long-term approach. And therefore, there's no reason to change what we're doing and to build — in building a pipeline of assets for the long-term growth of the business. Obviously, at the moment, there are various turbulent impacts to the business, but they — again, we see a slight pickup in China. I'm very hopeful that Hong Kong will get through the worst of the effects this year, and we're really looking forward to doing more in places like Mainland China, where we've got such a successful track record now. At the same time, Hong Kong is our home, and we've got some great plans to reinvest some of the capital in the Hong Kong business itself, specifically in the Taikoo Place and Pacific Place clusters but also and as I mentioned a few minutes ago in trying to realize more and more trading projects going forward.

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Operador [25]

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The next question is about land acquisitions. Are you interested in the new Central harborfront phase three that will be put out for tender this year?

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – CEO & Executive Director [26]

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Well, we look at all sites of that sort of quality, and we'll be looking at that one, too, as I'm sure will most of our peer group in town. So it's an exciting site. It's a very good location, and we'll be sure to be taking a look.

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Operador [27]

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In the interest of time, I think we will take the last question from the online platform. Would you consider share buyback given the steep NAV discount?

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Ngan Yee Lung, Swire Properties Limited – Finance Director & Executive Director [28]

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Share buyback is only one of the capital deployment options that we monitor, amongst others, for example, getting our capital into the investment pipeline that Guy mentioned about. With a very strong investment pipeline and the potential investment opportunities, we prefer to put our capital into new projects, which can drive the long-term income growth and which we — in return, we can support the ongoing dividend growth, which is another form of shareholders' return. But we will keep an open mind and will not rule out the possibility of share buyback. We'll also be very mindful about our small free flow in the market. So any buyback will have a negative impact to our stock liquidity. So — well, to conclude, there is — we will not rule out the possibility of a buyback.

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Operador [29]

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Muchas gracias. That concludes our analyst briefing today. Thank you for joining us.

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Guy Martin Coutts Bradley, Swire Properties Limited – CEO & Executive Director [30]

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Je vous remercie